「うちの土地はいくらの価値があるの？」相続を考え始めると、必ず出てくるのが不動産の「評価」の話です。実は土地の価格には何種類もあり、目的によって使い分けられています。今回は路線価や固定資産税を中心に、相続前に知っておきたい基本をやさしく解説します。
土地には「4つの価格」があるのをご存じですか？
同じ土地なのに、調べる資料によって金額が違う――そんな経験をされた方も多いのではないでしょうか。実は、日本の土地には主に4つの価格（「一物四価（いちぶつよんか）」と呼びます）があります。
- 実勢価格（じっせいかかく）：実際に売買される市場の値段
- 公示地価（こうじちか）：国が発表する土地取引の目安となる価格
- 路線価（ろせんか）：相続税や贈与税を計算するときに使う価格
- 固定資産税評価額：毎年の固定資産税を計算するときに使う価格
つまり、「売るとき」「相続のとき」「税金を払うとき」で、それぞれ見る価格が違うのです。まずはこの仕組みを頭に入れておくと、後の話がぐっと分かりやすくなります。
路線価とは？相続税に大きく関わる大切な数字
路線価とは、道路（路線）に面した土地の1平方メートルあたりの価格のことです。国税庁が毎年7月ごろに公表しており、相続税や贈与税を計算する際の基準になります。一般的に、実勢価格の8割ほどが目安といわれています。
たとえば札幌市南区澄川エリアは、地下鉄南北線「澄川駅」が近く、生活利便性の高い住宅地として人気があります。こうした駅に近い場所は路線価も比較的高めに設定される傾向があり、相続税額にも影響してきます。「実家がある地域の路線価はいくらだろう？」と気になったら、国税庁のホームページから無料で調べることができますので、一度確認しておくと安心です。
固定資産税評価額とは？毎年の税金の基になる価格
固定資産税評価額は、市区町村が決める価格で、毎年支払う固定資産税や都市計画税の計算に使われます。3年に一度見直され、公示地価の7割ほどが目安です。
毎年春に届く「固定資産税納税通知書」に記載されていますので、お手元の書類を見れば、ご自宅の評価額をすぐに確認できます。相続の際には、この固定資産税評価額をもとに登記費用（登録免許税）なども計算されるため、実は相続手続き全体に関わる大切な数字なのです。
相続前に不動産評価を知っておくメリット
相続が発生してから慌てて調べると、時間も気持ちも余裕がなくなりがちです。事前に路線価や固定資産税評価額を把握しておくと、次のようなメリットがあります。
- 相続税がかかるかどうか、おおよその見当がつく
- 「売る」「住み続ける」「貸す」など、今後の選択肢を落ち着いて考えられる
- ご家族での話し合いがスムーズに進む
特に、ご両親が高齢になり介護施設への入居を検討される場合、空き家となった実家をどうするかは大きな課題です。SMILIAでは、代表が介護施設の経営も行っている強みを活かし、介護と不動産をまとめてご相談いただけるワンストップサービスをご提供しています。「施設への住み替えと実家の売却を同時に考えたい」といったご要望にも、一つの窓口で対応できるのが特徴です。
まとめ：まずは自宅の「評価」を知ることから
土地には目的に応じた複数の価格があり、路線価は相続税、固定資産税評価額は毎年の税金に関わります。相続は突然やってくるものですが、事前に評価額を知っておくだけで、心にも準備ができ、ご家族の負担も軽くなります。
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