「うちの土地はいくらで売れるの？」と考えたとき、まず目にするのが固定資産税の通知書です。ですが、そこに書かれた金額と実際に売れる価格は大きく異なります。今回は「固定資産税評価額」と「実勢価格」の違いを、札幌市南区・澄川エリアの事情も交えてやさしく解説します。
固定資産税評価額とは？税金を計算するための金額
固定資産税評価額とは、その名の通り「固定資産税」という税金を計算するために市区町村が決めている土地や建物の価格のことです。毎年春頃に届く「固定資産税納税通知書」に記載されています。
この評価額は、国が定めた基準にもとづき3年に一度見直されます。特徴は、実際の売買価格よりも低めに設定されているという点です。一般的に、土地の場合は実際に取引される価格のおおよそ7割程度が目安とされています。
つまり「税金のための価格」であって、「売るときの価格」ではない、という点を最初に覚えておくと安心です。
実勢価格とは？実際に売買される「本当の相場」
一方の実勢価格（じっせいかかく）とは、実際に市場で売買が成立する価格のことです。「相場」という言葉に近いものとお考えください。
実勢価格は、その土地の広さや形だけでなく、次のようなさまざまな条件で変わります。
- 最寄り駅やバス停までの距離
- 周辺の生活環境（スーパー・病院・学校など）
- 土地の日当たりや道路の付き方
- その時期の買い手の多さ
同じ広さの土地でも、立地や需要によって価格は大きく変わります。だからこそ、固定資産税評価額だけを見て「これが我が家の価値だ」と判断してしまうと、実際の相場と食い違ってしまうことがあるのです。
札幌市南区・澄川エリアの売却相場の傾向
ここで、私たちの地元である札幌市南区・澄川エリアの事情を少しお話しします。澄川は地下鉄南北線が通っており、札幌の中心部へのアクセスが良いことから、根強い人気のある住宅地です。
坂の多い地域ではありますが、閑静で落ち着いた環境を求める子育て世代や、長年住み慣れた高齢の方に選ばれ続けています。地下鉄駅に近い平坦な土地と、少し高台にある土地とでは、同じ澄川でも実勢価格に差が出やすいのが特徴です。
そのため、固定資産税評価額から単純に「7割で割り戻せば売却価格がわかる」とは言い切れません。エリアごとの需要を知る地元の不動産会社に相談することが、正確な相場を知る近道となります。
売却を考えるなら「実勢価格」を基準に
ご自宅やご実家の売却を検討される際は、固定資産税評価額ではなく、必ず実勢価格（今売ればいくらになるか）を基準にご判断ください。評価額をそのまま売却価格と思い込んでしまうと、本来もっと高く売れたはずの土地を安く手放してしまう可能性もあります。
特に、親御さまの家を相続したり、介護施設への入居をきっかけに実家を売却したりするケースでは、金額の判断が難しくなりがちです。ご家族で話し合う前に、まずは正しい相場を知っておくことが、後悔しない選択につながります。
まとめ
固定資産税評価額は「税金のための価格」、実勢価格は「実際に売れる価格」であり、両者は別物です。売却を考えるなら、地元の相場を踏まえた実勢価格を基準にすることが大切です。
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